Administrativ praksis efter sommerhusloven

Sommerhuslovens regler om erhvervelse og udleje

Sommerhuslovens regler gælder al udlejning af hus eller husrum til ferie-
og fritidsformål, uanset om bebyggelsen ligger i landzone, byzone eller
sommerhusområde.

Ansøgning om tilladelse til at købe eller udleje ferieboliger behandles af
Erhvervsstyrelsen.

Selskabers erhvervelse – sommerhuslovens § 8
Selskaber, foreninger, sammenslutninger, private institutioner, stiftelser
og legater skal have tilladelse til at købe fast ejendom, medmindre ejen-
dommen skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed.

Selskaber får normalt ikke tilladelse til at købe ejendomme, der skal bru-
ges til ikke-erhvervsmæssigt formål. Men selskaber mfl. kan få tilladelse
til at købe ejendomme til sådant formål, hvis de opfylder betingelserne
for at få tilladelse til at udleje eller udlåne ejendommen efter sommerhus-
lovens § 2, jf. § 1. Se om praksis nedenfor.

Selskabers udleje – sommerhuslovens § 1, stk. 3
Selskaber mfl. skal altid have tilladelse til at udleje eller udlåne fast ejen-
dom til ferieformål. De skal have tilladelse, uanset om der udlejes er-
hvervsmæssigt eller ikke-erhvervsmæssigt, og uanset om der udlejes i
kortere eller længere tid. Der skal også indhentes tilladelse, selv om ejen-
dommen helt eller delvis stilles til rådighed uden vederlag.

Tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende hoved-
regel ikke. Se om praksis nedenfor.

Udlejning i forbindelse med hoteldrift mv. – sommerhuslovens § 1,
stk. 4
En selvstændig erhvervsvirksomhed, der drives som hotel, skal ikke have
tilladelse til udlejningen.

Reglerne fremgår af sommerhuslovens § 1, stk. 4, og omfatter selvstæn-
dig virksomhed, der modtager overnattende gæster med mulighed for
servering, fx morgenmad.

I lighed hermed er virksomhed med uddannelsesmæssigt, kulturelt eller
forskningsmæssigt formål undtaget fra kravet om tilladelse.

“Bed and Breakfast”, dvs. modtagelse af overnattende gæster med mu-
lighed for servering af morgenmåltid, kræver ikke tilladelse efter som-
merhusloven.

Hvis der til de nævnte virksomheder er knyttet fritliggende huse eller hyt-
ter, der udlejes for mere end 5 nætter ad gangen, kræver udlejningen dog
tilla-delse efter sommerhusloven.

Særligt om pensionskassers udleje
Ved en kendelse fra Industriministeriets Erhvervsankenævn af 3. juni
1992 er det fastslået, at pensionskassers investeringspolitik skal have det
formål at sikre medlemmerne den bedst mulige pension.

Efter sommerhusloven betragtes pensionskassers udleje og udlån af
sommerhuse til deres medlemmer derfor som erhvervsmæssig, og tilla-
delse hertil gives ikke.

Privates udleje – sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1
Private ejere og brugere skal have tilladelse til at udleje eller fremleje
ejendomme til ferieformål, hvis det sker erhvervsmæssigt eller for et
længere tidsrum end 1 år.

Udlejning af 1 – 2 sommerhuse, som ejeren også selv benytter, anses
normalt ikke som erhvervsmæssig udlejning og kræver derfor ikke tilla-
delse. Hvis et privatejet sommerhus kun bruges til udlejning og ikke bru-
ges af ejeren selv, vil udlejningen dog blive anset som erhvervsmæssig i
forhold til sommerhusloven.

Har ejeren mere end 2 sommerhuse vil udlejning heraf blive anset for at
være erhvervsmæssig. Den omstændighed, at udlejer kun ejer en andel af
sommerhusene ændrer ikke ved denne vurdering (se Naturklagenævnets
afgørelse 10. marts 2010). Tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives
som altovervejende hovedregel ikke.

Ægtepar anses i sommerhuslovens forstand som en person. Ejer et ægte-
par hver for sig eller tilsammen mere end 2 sommerhuse, vil udlejning
heraf blive anset for at være erhvervsmæssig og kræve tilladelse. Det er
uden betydning, om der er særeje i forhold til nogle af sommerhusene.

Praksis for tilladelse til erhvervelse og udlejning efter sommer-
husloven

Hovedformålet med sommerhusloven er at hindre et øget pres på landets
rekreative arealer, og at lov om erhvervelse af fast ejendom, som admini-
streres af Justitsministeriet, ikke omgås. Sommerhuslovens regler om ud-
lejning har derfor til stadighed været administreret restriktivt for at sikre,
at sommerhusudlejning ikke bliver et erhverv for ejerne.

Erhvervsmæssig udlejning
Tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende hoved-
regel ikke.

Efter praksis gives dog tilladelse til erhvervsmæssig udlejning i følgende
tilfælde:

• Hvis der tidligere som en overgangssag er givet tilladelse til ud-
lejning, kan der gives tilladelse til den pågældendes børn eller æg-
tefælle til at fortsætte udlejningsvirksomheden.
• Udlejning af op til 10 ferieboliger på maks. 100 m2/bolig indrettet
i overflødiggjorte driftsbygninger, herunder også stuehuse, pr.
nuværende eller tidligere landbrugsejendom. Der stilles ikke i den
forbindelse krav om, at ejer skal bo på ejendommen.
• Ejerskifte af udlejede sommerhusgrunde, hvor der er bygget et
sommerhus, som lejeren af grunden ejer. Det samme gælder lejer-
skifte, fx ved salg af huset på grunden.
• Udlejning af kolonihaver og spejderhytter samt kommuners og
statens udlejning af fx feriekolonier og lignende.
• I ganske særlige tilfælde er der givet tilladelser til, at ufyldestgjor-
te panthavere i tilfælde af tvangsauktioner og i tvangsauktionslig-
nende situationer må udleje den erhvervede ejendom erhvervs-
mæssigt. Tilladelserne er tidsbegrænsede til maksimalt 1 års va-
righed. Der er herved taget hensyn til den ekstraordinære situation
og til, at sigtet med erhvervelsen udelukkende har været videre-
salg af ejendommen.

Der kan ikke forventes tilladelse til midlertidig udlejning i de tilfælde,
hvor virksomheder opfører sommerhuse med henblik på videresalg, men
hvor salget mod forventning ikke sker inden for rimelig tid.

Ikke-erhvervsmæssig udlejning
Efter praksis gives der tilladelse til ikke-erhvervsmæssig udlejning eller
udlån i følgende tilfælde:

• Virksomheders udlån eller udlejning af ferieboliger til virksom-
hedens ansatte. Det er en forudsætning, at virksomheden har
mindst 6 – 10 fuldtidsbeskæftigede medarbejdere, og at udlejnin-
gen ikke sker til medarbejdere, der samtidig er indehavere, an-

partshavere eller aktionærer i virksomheden, medmindre der er ta-
le om underordnede aktieposter, fx medarbejderaktier.
• Personaleforeningers, andelsboligforeningers og andre forenin-
gers og fondes udlån eller udlejning til medlemskredsen.
• Almennyttige selskabers og institutioners udlejning af sommerhu-
se på særlige vilkår.

Udlejning af beboelser i sommerhusområder skal ske i overensstemmelse
med planlovens § 40, stk. 1, bortset fra virksomheder, der er omfattet af
sommerhuslovens § 1, stk. 4, uanset om der er tale om udlejning, der
kræver tilladelse efter sommerhusloven, og uanset om der er tale om er-
hvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig udlejning.

Lovhenvisning

Bekendtgørelse af lov om sommerhuse og campering m.v. LBK nr. 949
af 03/07/2013 som ændret ved lov nr. 86 af 28/01/2014 (§ 21).

Bekendtgørelse om dokumentation og indberetningspligt ved tinglysning
af dokumenter vedrørende fast ejendom for selskaber m.fl. BEK nr. 182
af 29. marts 1973

De nævnte love kan ses på hjemmesiden www.retsinformation.dk